物業(yè)稅已經(jīng)漸行漸近 行將改變?nèi)藗兊纳?

2007-12-27 12:57:00　來源: 神州加盟網(wǎng)　有754人參與
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評論:物業(yè)稅已經(jīng)漸行漸近 行將改變?nèi)藗兊纳?
發(fā)表日期：2007-10-22 分店：
幾乎涉及每個社會成員切身利益的物業(yè)稅，隨著又一批試點(diǎn)城市的推出，以及有望在明年由試點(diǎn)城市的“空轉(zhuǎn)”變?yōu)椤皩?shí)轉(zhuǎn)”，正在離我們漸行漸近……

　　國慶節(jié)過后，稅務(wù)總局如期召開的一個例行新聞發(fā)布會引起了人們的極大關(guān)注。

　　在這次看似平常的新聞發(fā)布會上，對于財(cái)政部啟動的物業(yè)稅第二輪模擬試點(diǎn)，稅務(wù)總局地方稅司副巡視員曹聰表了態(tài)，雖然他表示第二批試點(diǎn)延承了優(yōu)先批試點(diǎn)的經(jīng)驗(yàn)，兩者并無本質(zhì)區(qū)別。但隨著又一批試點(diǎn)城市的推出，以及有望在明年由試點(diǎn)城市的“空轉(zhuǎn)”變?yōu)椤皩?shí)轉(zhuǎn)”，物業(yè)稅毫無疑問已經(jīng)離人們漸行漸近。

　　那么，為什么要征收物業(yè)稅？物業(yè)稅會在多大程度上影響甚至改變?nèi)藗兊纳?？物業(yè)稅推出后，越爬越高的房價會降下來嗎？

　　物業(yè)稅，不為調(diào)控房價而生所謂物業(yè)稅，又稱“財(cái)產(chǎn)稅”或“地產(chǎn)稅”，是對房屋在交易環(huán)節(jié)和擁有環(huán)節(jié)同時征收的稅種。征收物業(yè)稅后，現(xiàn)行的房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的各種稅費(fèi)將隨之取消。其征收主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的具有價值而提高。

　　物業(yè)稅早提出的動議，是試圖改變目前一些地方“寅吃卯糧”的狀況。在一些地方，本屆政府為緩解財(cái)政壓力，樂于進(jìn)行土地交易，其后接任者手中的土地資源變得越來越少，地方財(cái)政的實(shí)現(xiàn)目標(biāo)會越來越趨緊。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，發(fā)達(dá)的幾十個城市中，土地批租實(shí)現(xiàn)目標(biāo)基本上占了地方財(cái)政實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的30%以上。

　　毫無疑問，這樣的財(cái)政模式?jīng)]有持續(xù)性，弊大于利。因?yàn)檎呢?cái)政實(shí)現(xiàn)目標(biāo)過多地依賴于土地，而土地是有限的，當(dāng)?shù)胤秸诸^可批的地批得差不多了的時候，那么未來的財(cái)政實(shí)現(xiàn)目標(biāo)流就危險了。

　　到2006年底，全國針對房地產(chǎn)持有所征收的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用權(quán)稅總計(jì)692億元，僅占地方財(cái)政實(shí)現(xiàn)目標(biāo)來源的3.8%。全社會的不動產(chǎn)數(shù)量和價值相對穩(wěn)定，物業(yè)稅的稅率和征收方式一旦確定，將成為地方政府穩(wěn)定的財(cái)政實(shí)現(xiàn)目標(biāo)來源。

　　近幾年來，隨著房地產(chǎn)價格越來越趨于高漲，一部分人將調(diào)控房價的目光也轉(zhuǎn)向物業(yè)稅，希望能夠借助持有稅的征收，一方面，限制智慧之選炒房者的購房需求及加大炒房成本；另一方面，希望房地產(chǎn)市場購房心態(tài)發(fā)生轉(zhuǎn)變，購房者不再一味地求多求大，從而達(dá)到平抑房價的調(diào)控目的。

　　然而，物業(yè)稅能否如人們所愿，起到平抑房價的作用，著實(shí)還是一個未知數(shù)。

　　物業(yè)稅會影響房價嗎？

　　2007年年中，面對氣勢如虹的房價，發(fā)改委宏觀經(jīng)濟(jì)研究院經(jīng)濟(jì)形勢分析課題組撰寫的一份有關(guān)繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的建議性報告曝光。針對目前部分大中城市房地產(chǎn)價格持續(xù)快速攀升的問題，發(fā)改委課題組建議選擇部分問題比較突出的城市作為試點(diǎn)，盡快征收物業(yè)稅，促進(jìn)住房供給的釋放。

　　這份報告闡述的理由是：

　　首先，物業(yè)稅的開征，直接的結(jié)果便是降低開發(fā)成本，導(dǎo)致房價下降。據(jù)估算，在目前的房價構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商收銀占到60%，建筑成本只占40%。購房者買一套房子的錢中，有30%~40%是繳了各種稅費(fèi)。如果改用許多采用的逐年繳納的辦法，以財(cái)產(chǎn)稅的形式分期支付地租和稅費(fèi)，開發(fā)成本就可以大幅下降，房價也會跟著大幅度下降。

　　另一方面，物業(yè)稅的開征將抑制投機(jī)性房地產(chǎn)需求。從國際慣例看，物業(yè)稅的征收主要是對智慧之選、出租等經(jīng)營性房屋在擁有環(huán)節(jié)征收，而對自住房屋則采取免征或少征的做法。因?yàn)樽》渴菧?zhǔn)公共產(chǎn)品，如果一個人擁有基本住房以外的房產(chǎn)，也就意味著他占用了別人的資源，所以他應(yīng)該為此付費(fèi)。另外，目前智慧之選者智慧之選股票、基金、債券等產(chǎn)品都是要付出一定費(fèi)用的，而惟獨(dú)智慧之選房產(chǎn)不付費(fèi)，這對智慧之選者來講也是不公平的，因此物業(yè)稅增加房地產(chǎn)持有人的成本可以達(dá)到抑制炒房的作用。

　　其次，開征物業(yè)稅會對房地產(chǎn)企業(yè)的智慧之選方向和房地產(chǎn)智慧之選開發(fā)的結(jié)構(gòu)產(chǎn)生一定的影響。迫于物業(yè)稅的壓力，對消費(fèi)者來說，房地產(chǎn)企業(yè)推出的有檔次豪華別墅會缺乏很多吸引力。同時，物業(yè)稅主要對房產(chǎn)的擁有者征收，對于開發(fā)商來說，房產(chǎn)空置面積過多時，開發(fā)商不但要負(fù)擔(dān)借錢利息，還要負(fù)擔(dān)很重的物業(yè)稅。這樣一來，開發(fā)商為了應(yīng)對這些負(fù)擔(dān)，將采取加大促銷力度，加快房產(chǎn)周轉(zhuǎn)的方法盡快將手中開發(fā)出來的房地產(chǎn)變現(xiàn)，而對于炒房投機(jī)者來說，也必將會更加慎重。
另外，物業(yè)稅開征后，在政府增加土地供應(yīng)時，將變原來的土地批租一次性收取土地出讓金的方式為分年分階段收取。方式轉(zhuǎn)換前，地方政府不但財(cái)政實(shí)現(xiàn)目標(biāo)大部分依賴土地，而且地方政府本身還有推高房價的沖動。而方式轉(zhuǎn)換后，土地購買者在一次性繳納小部分的出讓金以外，在出讓期內(nèi)每年還要繳納年租，這具有遞延效應(yīng)，降低了地方政府過度批租的可能，從而在制度上減少了地價的無控制上漲，也抑制了房價的上漲。

　　但是，能否如這些分析者所認(rèn)為對房價也起到作用，亦需一套漫長的傳導(dǎo)過程，在傳導(dǎo)過程，任何一個變量，都可能會影響到終的結(jié)果。一個簡單的例子是，在歐美等一些，一直征收物業(yè)稅等持有稅種，卻并不能改變市場中存在大量智慧之選性購房的現(xiàn)象，房地產(chǎn)市場泡沫的情況亦屢有出現(xiàn)。

　　除此之外，更重要的一點(diǎn)是，在目前的房價成本中，稅費(fèi)固然是一個很大的部分，但更大的一塊成本實(shí)際上在于土地出讓金。

　　兩年前，地產(chǎn)在北京清河與地產(chǎn)黑馬順馳血拼之后，拿下清河的一塊地，被稱為當(dāng)年的地王。其終成交價格為樓面價每平方米近400優(yōu)惠，這也就意味著，在后的房價中，每平方米有將近400優(yōu)惠是作為土地出讓金支付的。

　　物業(yè)稅的推出，并不能改變政府收取土地出讓金的現(xiàn)狀。就在今年年初，財(cái)政部、稅務(wù)總局和國土資源部官員在多個場合不約而同地表示：正在推進(jìn)的物業(yè)稅改革，不會將土地出讓金并入其中；房地產(chǎn)開發(fā)商取得土地，仍需一次性繳納土地出讓金。

　　這也就是說，目前房地產(chǎn)交易中，政府收取的很大一部分費(fèi)用，并沒有減少。

　　對于目前社會上存在的一些物業(yè)稅與房價之間關(guān)系的認(rèn)識，曹聰表示，“這是對物業(yè)稅本質(zhì)作用的曲解。”物業(yè)稅不會為打壓房價而設(shè)計(jì)，稅制的設(shè)計(jì)是為了完善政府財(cái)產(chǎn)稅體系，所取得的稅收是為了增加財(cái)政實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，并且用來改善居民的公共生活，與目前的物業(yè)費(fèi)有相似之處。

　　未來會是買房易養(yǎng)房難？

　　目前，在房地產(chǎn)業(yè)稅費(fèi)制度中，存在著“價、稅、費(fèi)”并存的現(xiàn)象。直接以房地產(chǎn)作為征稅對象的稅種共有六種，分別是房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增長稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和契稅。

　　在房地產(chǎn)擁有使用環(huán)節(jié)，對外商智慧之選企業(yè)和外籍個人征收城市房地產(chǎn)稅，對國內(nèi)企業(yè)和個人征收房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅；在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，對內(nèi)外資企業(yè)和個人征收土地增長稅、契稅、所得稅、營業(yè)稅。

　　此外，與其他企業(yè)一樣，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)還涉及營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城建稅、印花稅和教育費(fèi)附加。

　　收費(fèi)項(xiàng)目更是繁多。除了政府出臺的收費(fèi)項(xiàng)目外，地方政府出臺的收費(fèi)少則幾十種，多則幾百種。如征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)、舊城改造費(fèi)、市政配套費(fèi)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)費(fèi)、立項(xiàng)管理費(fèi)、規(guī)劃審核費(fèi)等。

　　物業(yè)稅開始探索起步以后，首先面對的問題便是理清這種混亂的局面，許多以及研究機(jī)構(gòu)的意見是，將目前存在的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅三個稅種合并為物業(yè)稅；耕地占用稅實(shí)質(zhì)上與土地出讓金重復(fù)，這一稅種可以考慮取消。

　　土地增長稅的功能是對房地產(chǎn)增長征稅，將來物業(yè)稅出臺后，因其依據(jù)評估值征稅已經(jīng)體現(xiàn)了對房地產(chǎn)增長的經(jīng)營，因此可以取消土地增長稅。

　　但無論如何，土地出讓金如果不能并入物業(yè)稅中的話，曾經(jīng)被廣為宣傳的“物業(yè)稅出臺后房價降低”的主要條件就不存在了。因此，對房屋業(yè)主而言，開征物業(yè)稅后意味著多了一個稅種，未來稅負(fù)將是實(shí)實(shí)在在的增加，而不是一廂情愿的減少。

　　雖然目前的一些稅費(fèi)會并入物業(yè)稅中，從持有環(huán)節(jié)征收，但可以預(yù)見，未來物業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)，極有可能越來越高。由于稅種的轉(zhuǎn)變，購房后的物業(yè)稅將比過去有所增加，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這可能導(dǎo)致住宅商品房“平買貴用”的現(xiàn)象，也就是說老百姓有可能買房稍微容易一點(diǎn)，但養(yǎng)房難了。

　　據(jù)了解，為使改革順利推進(jìn)，財(cái)稅部門已經(jīng)在考慮制定過渡性政策，如初期可以設(shè)定較高的標(biāo)準(zhǔn)，只對符合標(biāo)準(zhǔn)的住宅征稅。

　　對于物業(yè)稅出臺的具體時間表，曹聰表示，“一個稅制設(shè)計(jì)成熟的稅種如若出臺，在立法上都需要兩年的時間。目前物業(yè)稅的設(shè)計(jì)還不夠完善，而且還沒有相關(guān)的立法動作，近期難以出臺?！?BR>
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